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La question de la revente revient très souvent sur le tapis quand il s’agit d’aborder le sujet d’un investissement immobilier en LMNP. Quelles sont les précautions à prendre et à qui s’adresser ?
Les points importants en matière d’investissement LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de percevoir des revenus locatifs non imposés. Il donne aussi la possibilité de récupérer la TVA à 20% s’il s’agit d’un logement neuf dans une résidence de services telle qu’une résidence étudiante, de tourisme ou un établissement d’hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD). Pour y accéder, il faut que les revenus annuels générés par la location soient inférieurs à 23 000 euros. Ces revenus locatifs doivent aussi être inférieurs aux revenus annuels globaux du propriétaire du bien.
La gestion d’un bien LMNP en résidence de service est confiée à un exploitant. Investir dans un tel bien, c’est placer son argent dans un produit financier. La valeur d’une revente LMNP sera donc estimée en fonction de la stabilité financière de l’exploitant, de la rédaction du bail commercial qui doit comprendre une clause d’indexation du loyer ainsi que de l’évolution des taux d’intérêts sur le marché. Si les taux d’intérêt augmentent, la valeur d’un bien LMNP en résidence de service va baisser.
Les paramètres à prendre en compte en matière d’investissement LMNP sont multiples, entre autres le taux d’intérêt de référence, la qualité et la solvabilité de l’exploitant et les éventuelles charges d’entretien, de rénovation ou de remplacement du mobilier qui sont à la charge de l’acheteur. L’échéance du bail commercial mérite également une attention particulière. En cas d’échéance proche, le bail risque de ne pas être renouvelé, ce qui impacte le rendement.
A qui faire appel pour la revente d’un bien en LMNP ?
Une revente LMNP peut se faire de différentes manières, notamment de particulier à particulier. Pour le vendeur, la difficulté est d’expliquer les conditions à l’acheteur sans rien oublier. La vente peut être annulée en cas d’irrégularité prouvée. La surestimation de la valeur du bien peut aussi retarder la transaction, car le bien aura du mal à trouver preneur.
Une revente LMNP peut également se faire en faisant appel aux services d’une agence locale dont le métier consiste à vendre des biens destinés à l’occupation en résidence principale ou secondaire. Une telle agence n’a généralement accès à une clientèle qui s’intéresse aux biens LMNP loués en bail commercial. Il est donc recommandé de passer par une agence spécialisée disposant des compétences juridiques et fiscales nécessaires à ce type d’opération.