Quels diagnostics immobiliers effectuer pour louer sa maison ?

Vous êtes un investisseur immobilier et vous souhaitez louer votre bien ? La réglementation immobilière en vigueur vous impose de joindre au contrat de bail, un certain nombre de diagnostics qui sont obligatoires pour la location de votre habitation. Cependant, si vous ne savez pas quels sont les diagnostics immobiliers à fournir à votre locataire, ce guide de l’immobilier vous fait le point.

Le diagnostic de performance énergétique : le DPE

Le DPE reste le premier document qui doit fournir un bailleur à son locataire. En effet, cette pièce maîtresse du contrat de bail informe le locataire sur la consommation énergétique de la maison mise en location. De même, le DPE fournit les informations sur le taux d’émission de gaz à effet de serre. Par ailleurs, s’il s’agit d’un logement équipé, le DPE classe les équipements ménagers sur une échelle de A à G en fonction de leurs qualités énergétiques.

Avec le DPE, le locataire a déjà une estimation des différentes futures factures énergétiques. Dans ce document important, le bailleur évoque les différents travaux à effectuer pour améliorer les performances énergétiques de la maison tout en profitant de la consommation du chauffage par exemple.

Cependant, vous n’êtes pas autorisé à réaliser ce diagnostic après avoir trouvé un locataire. Depuis le 1er janvier 2010, le DPE doit obligatoirement figurer dans les annonces immobilières. Il faut noter que vous devez confier la réalisation du DPE à un spécialiste du diagnostic immobilier. Cet expert dispose des compétences et expériences nécessaires pour vous réaliser tous les contrôles obligatoires contenus dans le dossier technique de diagnostic (DDT).

L’état des risques naturels, miniers et technologiques : l’ERNMT

Depuis le 3 août 2018, l’acronyme « ERNMT » a changé pour devenir « ERP » qui est l’état des risques et des pollutions. Ce contrôle technique est lié à tout logement qui présente des spécificités géographiques comme les risques naturels, sismiques, miniers, et technologiques. Les logements situés dans une zone délimitée par un plan de prévention approuvé par le préfet du département sont concernés aussi. Ces logements sont généralement dans une zone d’habitation qui présente un niveau minimum de sismicité égal à 2, un taux de concentration de radon (un gaz naturel rare) égal à 3 (niveau le plus élevé). 

Contrairement au DPE qui nécessite l’intervention d’un professionnel, l’ERP ne vous oblige pas à faire appel à un professionnel pour le diagnostic. Il vous suffit de consulter le site de la Mairie ou de la Préfecture où se situe la maison pour le vérifier. Cependant, vu la complexité du document, il vaut mieux faire appel aux compétences d’un professionnel en diagnostic immobilier. Lorsque vous ne communiquez pas l’ERP au locataire dont l’habitation est située sur une zone à risque, vous vous exposez à des sanctions pénales.

Le constat des risques d’exposition au plomb : le CREP

Ce document est obligatoire lorsque le logement que vous souhaitez louer est construit avant les années 1949. Il informe le locataire sur les risques liés à une éventuelle présence de plomb. Ce métal très dense présente de nombreux risques pour la santé du locataire surtout les enfants qui courent le risque de saturnisme infantile. Ce diagnostic est vraiment réalisé par un professionnel. Avec un équipement adéquat, ce dernier recherchera la présence de ce métal dans les différents composants de la maison (briques, peinture ancienne, plâtres, etc.).

Ce diagnostic est réalisé dans toute la maison et dans les pièces annexes comme la buanderie, etc. Par ailleurs, le CREP a une validité qui varie en fonction de la concentration de plomb dans le bâtiment. En effet, lorsque la concentration de plomb est inférieure à 1 g/cm2, le CREP a une durée de validité illimitée. Par contre, lorsqu’il est supérieur à 1 g/cm2, sa validité est de 6 ans. Il faut noter qu’il est recommandé de réaliser le CREP avant de mettre le bien en location. Lorsque le locataire va constater la présence de plomb dans la maison louée, il pourra vous poursuivre en justice pour vices cachés.

Le diagnostic des installations intérieures d’électricité et de gaz :

Le contrôle des installations électriques est obligatoire lorsque le bien immobilier que vous souhaitez mettre en location a plus de 15 ans. Il s’agit d’un document dont l’objectif est de déterminer si les installations électriques présentent des risques pour le locataire ou pour ses biens. Lorsque vous avez l’attestation de conformité du Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité, vous n’êtes pas obligé de présenter le diagnostic des installations intérieures d’électricité. Il ne faut pas oublier que cette attestation est valable pour 6 ans. Au-delà de cette durée, vous devez réaliser un diagnostic immobilier pour les installations intérieures d’électricité. Ce dernier a aussi une validité de 6 ans. Pour le réaliser, le recours à un professionnel reste la meilleure option. Faire ce diagnostic vous permet d’être  à l’abri des sanctions pénales.

Les installations intérieures de gaz répondent au même principe que celui de l’électricité. Lorsque l’installation du gaz est modifiée, vous devez vous procurer un certificat de conformité qui tient lieu de diagnostic immobilier d’installation intérieure de gaz. Il existe seulement trois organismes qui sont compétents pour délivrer cette attestation (Dekra, Qualigaz, Copraudit). Dans le cas où vous n’auriez pas ce certificat de conformité, faites appel à un professionnel certifié pour vous réaliser ce diagnostic immobilier. Le diagnostic immobilier électricité et gaz est obligatoire depuis le 1er juillet 2017.

Le diagnostic bruit

Pour la location d’un logement situé à proximité d’une zone aéroportuaire, le diagnostic bruit est obligatoire depuis le 1er juin 2020. En effet, ces nuisances sonores peuvent rendre la vie pénible au locataire et constituer une source de litige entre vous et ce dernier. Ce diagnostic se base sur des plans d’exposition au bruit établi et fourni par la plupart des aérodromes et aéroports situés dans la zone. Le diagnostic bruit est rempli sur un formulaire dédié. Si vous ne communiquez pas la présence de nuisances sonores au locataire avec un diagnostic bruit, vous vous exposez à des sanctions pénales comme le paiement d’une amende de 300 000 euros et une peine de 2 ans d’emprisonnement.

Le diagnostic sur les surfaces habitables : loi BOUTIN

Le propriétaire du bien immobilier en location doit renseigner le locataire sur la surface habitable de l’immeuble. Le diagnostic sur les surfaces habitables est mis en vigueur depuis le 25 mars 2009 par la loi BOUTIN. En effet, la surface habitable est la surface restante après déduction de l’aire occupée par les murs, les cloisons, les marches, les portes et les fenêtres, les gaines, les cages d’escalier. La loi BOUTIN est très proche de la loi CARREZ. Cette dernière s’applique dans la vente des copropriétés. Toutefois, ce ne sont pas les mêmes règles de calcul qui sont appliquées. Si une erreur de plus de 5 % est vérifiée dans le calcul des surfaces habitables selon la loi BOUTIN, le locataire peut vous exiger une réduction de son loyer. Cette réduction s’applique au prorata des superficies manquantes. C’est là une disposition nouvelle mise en vigueur depuis mars 2014.

La procédure pour obtenir les diagnostics immobiliers avant la location

Pour obtenir les diagnostics immobiliers avant la location, il est important de faire appel à une entreprise certifiée. Ces professionnels sont répandus un peu partout en France. Vous pouvez par exemple faire appel à un professionnel indépendant ou à une entreprise. Cependant, faire le bon choix n’est pas tout de suite une évidence. Pour cela, n’hésitez pas à demander des devis des différents diagnostics immobiliers. Les tarifs varient d’un professionnel à l’autre. Pour le DPE et le plomb par exemple, le tarif des diagnostics obligatoires dépend de la taille du logement. Pour un studio, comptez environ 100 euros pour le CREP et le DPE. Il est d’environ 200 euros pour le CREP pour un logement de 4 pièces. Pour votre patrimoine fiscal, les diagnostics immobiliers constituant des charges déductibles des revenus fonciers.

Qui prend en charge les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics immobiliers sont pris en charge par le propriétaire du bien. Il n’existe aucune dépense à la charge du locataire. Il faut remarquer que ces pièces importantes concernent toutes les locations à usage d’habitation ou de résidence, qu’elles soient meublées ou non. De plus, ces documents sont annexés au contrat de bail au moment de sa signature. Lorsque le propriétaire ne fournit qu’un seul diagnostic, le locataire est en droit de réclamer les autres afin de réduire les déconvenues qui peuvent en découler.  

La validité des diagnostics immobiliers

Tous les diagnostics immobiliers n’ont pas les mêmes validités. Le DPE est valable pour 10 ans, le diagnostic à l’électricité et au gaz est valable pour 6 ans, et le CREP est valable pour 6 mois. Par ailleurs, lorsque le logement est habité le diagnostic plomb est valable pour un an et le diagnostic amiante est valable pour 3 ans.

Lorsque vous disposez d’un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location, la réalisation des diagnostics immobiliers reste une disposition importante à respecter à la vue des textes en vigueur. Cependant, il est recommandé de bien faire le choix du prestataire avec que le diagnostic soit vraiment efficace.